10 популярных вопросов февраля 2019

Февраль 9, 2019

Е. Кожекина

Мы выбрали самые интересные вопросы ваших коллег, над которыми работали в последнее время. Подготовили по ним короткие ответы с обоснованиями и собрали в один материал.

1. Нужно ли уменьшить размер платы за содержание жилого помещения, если начали выставлять плату за ТКО?

Да, нужно.

С момента, как в регионе начал действовать региональный оператор по обращению с ТКО, исключите расходы на вывоз ТБО из платы за содержание жилого помещения. Коммунальную услугу по обращению с ТКО укажите в платежном документе отдельной строкой.

Размер расходов на вывоз ТБО определите по смете работ и услуг по содержанию общего имущества МКД или по расшифровке к плате за жилое помещение, которую утвердил орган МСУ. Уменьшите плату за содержание жилого помещения пропорционально составляющей расходов на вывоз ТБО.

Вы можете не уменьшать размер платы за содержание жилья на сумму вывоза мусора в двух случаях:

  • если такое решение примут собственники помещений на общем собрании;
  • если в договоре управления МКД есть условие о возможности перераспределить составляющую платы по вывозу мусора на другие работы по содержанию общего имущества дома.

Подробнее – в рекомендации «Как рассчитать плату за обращение с ТКО».

2. Кто отвечает перед нанимателем по договору социального найма за некачественное предоставление коммунальных услуг – наймодатель или УО?

Ответственность несет УО, если она – исполнитель КУ.

Исполнитель коммунальных услуг – УО отвечает перед потребителями за качество коммунальных услуг. Потребителем считают лицо, которое пользуется помещением в МКД на законном основании, в том числе по договору соцнайма. Такое правило следует из части 2статьи 153, части 2.3статьи 161 ЖК, пункта 2,подпункта «а»пункта 31, пункта 149Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354(далее – Правила № 354).

При предоставлении КУ ненадлежащего качества или с перерывами, которые превышают установленную продолжительность, наниматели имеют право на уменьшение размера платы за КУ вплоть до полного освобождения (ч. 4 ст. 157 ЖК). Если исполнитель предоставил потребителю КУ ненадлежащего качества, потребитель вправе потребовать возместить убытки, уплатить неустойку, денежную компенсацию морального вреда и штраф в соответствии с Законом от 07.02.1992 № 2300-I«О защите прав потребителей» (ч. 4 ст. 157 ЖК, п. 150 Правил № 354). Такие разъяснения дал Пленум Верховного суда в пунктах 2021постановления от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в МКД по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности».

Смотрите также рекомендацию «Какими должны быть первые действия исполнителя при обнаружении предоставления КУ ненадлежащего качества».

3. Если ОСС не состоялось, обязан ли инициатор собрания сообщить об этом УО и вернуть реестр собственников?

Нет, не обязан.

Решения ОСС и итоги голосования инициатор собрания должен довести до сведения собственников помещений в МКД. Уведомить собственников нужно не позже чем через 10 дней с того дня, когда приняли решения. Порядок оповещения устанавливает часть 3статьи 46 ЖК. Уведомлять УО о том, что собрание не состоялось, инициатор не обязан. Обязанность вернуть реестр собственников после окончания собрания законодательство не предусматривает.

Подробнее – в рекомендации «Как провести общее собрание собственников помещений в МКД в форме очно-заочного голосования».

4. Вправе ли ОСС принять решение о переходе на оплату отопления в течение отопительного периода, если субъект установил порядок оплаты в течение календарного года?

Нет, не вправе.

Законодательство не наделило общее собрание правом принимать решения о способе оплаты коммунальной услуги по отоплению. Способ платы за отопление определяет субъект РФ. Такое правило установлено пунктом 2постановления Правительства от 29.06.2016 № 603, пунктом 42(2)Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.

Если ОСС примет решение об определении способа платы за отопление, такое решение будет считаться ничтожным. Такой вывод следует из пункта 3статьи 181.5 ГК, части 2статьи 44, части 5статьи 46 ЖК.

Подробнее – в рекомендации «Как определить способ, по которому нужно рассчитать плату за отопление».

5. Если собственник помещения в МКД разместил в своем окне объявление о продаже квартиры, нарушает ли он закон о рекламе, какие санкции можно к нему применить?

Нет, не нарушает.

Наружной рекламой считаются рекламные конструкции, если их разместили с помощью щитов, стендов, строительных сеток, перетяжек, электронных табло, проекционного оборудования, воздушных шаров, аэростатов и других технических средств, которые монтируют и располагают на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий или вне их. Такое правило предусмотрено частью 1статьи 19 Закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее – Закон о рекламе).

Поэтому, если собственник помещения разместил объявление о продаже квартиры с внутренней стороны оконного стекла такого помещения, это не считается рекламной конструкцией и на такое объявление не распространяются нормы Закона о рекламе.

Законодательством не предусмотрены меры воздействия на такого собственника, так как он не нарушает закон.

Смотрите также рекомендацию «Реклама в многоквартирном доме».

6. Обязана ли УО для утверждения размера платы за содержание жилого помещения предоставить собственникам размер и обоснование заработной платы работников УО?

Нет, не обязана, если это не предусмотрено договором управления МКД.

УО должна представить собственникам расчет (смету) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения. Однако законодательство не обязывает УО раскрывать себестоимость каждой работы и услуги. То есть вы не обязаны раскрывать составляющие заработной платы, а также стоимость расходных материалов и административно-управленческие расходы, из которых складывается стоимость работы или услуги. Исключение – такая обязанность предусмотрена договором управления МКД.

Предложение о размере платы за содержание жилого помещения УО должна разместить на досках объявлений во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен МКД. Срок размещения – не позже чем за 30 дней до даты ОСС.

Такие требования установлены пунктом 31Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

Подробнее – в рекомендации «Как утвердить размер платы за содержание жилого помещения при способе управления МКД УО».

7. Если собственники перешли на прямые договоры с РСО, вправе ли УО проводить проверки ИПУ и начислять плату с применением повышающего коэффициента, если выявит нарушение в их работе?

Нет, не вправе, если иное не предусмотрено соглашением между РСО и УО.

Исполнителем коммунальной услуги считают лицо, которое предоставляет потребителю такую услугу на основании договора. Такое правило следует из пунктов 269Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354(далее – Правила № 354).

После того как собственники помещений в МКД заключили с РСО договоры предоставления коммунальных услуг, исполнителем таких услуг становится РСО. В этом случае собственники и пользователи помещений в МКД передают показания ИПУ в РСО либо уполномоченному ею лицу, например платежному агенту. РСО вводит ИПУ в эксплуатацию, снимает контрольные показания, проверяет ИПУ. Такое правило следует из пунктов 31,33,81Правил № 354. РСО обязана предоставлять в УО показания ИПУ потребителей в МКД (ч. 10 ст. 157.2 ЖК).

Смотрите также рекомендацию «Как провести проверку ИПУ, если он расположен в жилом помещении».

8. Если при проверке ИПУ в помещении собственника УО выявила вмешательство в работу прибора, какие санкции применить к нарушителям?

Составьте акт о несанкционированном вмешательстве в работу ИПУ. Затем пересчитайте плату за коммунальную услугу, которую затронуло несанкционированное вмешательство. Сделайте это за период:

  • с даты, когда вы установили пломбы, но не ранее даты предыдущей проверки ИПУ и не более чем за три последних месяца до того, как выявили несанкционированное вмешательство;
  • до даты, когда потребитель устранил вмешательство, то есть до составления акта ввода прибора учета в эксплуатацию.

Плату пересчитайте исходя из объема по нормативу потребления коммунальной услуги. Примените к такому объему повышающий коэффициент 10.

После перерасчета составьте требование о внесении доначисленной платы за коммунальные услуги (абз. 6 п. 81(11) Правил № 354) и направьте его потребителю.

Такой порядок предусматривает пункт 81(11)Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.

Подробнее – в рекомендации «Как действовать исполнителю при несанкционированном вмешательстве потребителя в работу ИПУ».

9. Кто отвечает за вред, который причинен собственникам при заливе помещения в результате срыва крана пожарного водопровода, если по договору с ТСЖ его обслуживает сторонняя организация?

Ответственность несет ТСЖ.

Система внутреннего противопожарного водопровода в МКД относится к общему имуществу собственников помещений в таком доме. ТСЖ отвечает перед собственниками за оказание услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества, а также за ущерб, который причинен при ненадлежащем содержании. Такое правило следует из части 1статьи 1064 ГК, части 1статьи 36, частей 11.1,2.2статьи 161 ЖК, статей 47Закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

ТСЖ должно возместить собственникам причиненный ущерб.

Если залив произошел по вине подрядчика, привлечь его к ответственности можно на основании:

  • договора подряда – если в нем предусмотрена ответственность подрядной организации в случае причинения ущерба по ее вине;
  • права обратного требования размера выплаченного ущерба – в порядке регресса (ч. 1 ст. 1081 ГК).

Подробнее – в рекомендации «Как выявить виновное лицо при залитии помещения в МКД».

10. Вправе ли УО, которая зарегистрирована в другом государстве, получить лицензию на управление МКД?

Нет, не вправе.

Соискатель лицензии должен иметь регистрацию на территории России. Это лицензионное требование, которое установлено пунктом 1части 1 статьи 193 ЖК. УО, которые зарегистрированы на территории иностранных государств, не вправе управлять МКД на территории России.

Подробнее – в рекомендации «Как получить лицензию на управление МКД».

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *